不動産金融の分野ごとにおける仕事紹介
不動産金融の仕事は不動産証券化分野、不動産投資分野によりフロントラインの職務内容が異なっています。以下、個別に説明いたします。
不動産証券化に関する仕事
1.アレンジャー
不動産証券化を実現する場合に各段階で実務を行なう参加者(不動産原所有者=オリジネーター、投資家、レンダー、信託銀行、不動産仲介業者など)の間に立ち、調整を行う者の呼称です。
その業務にあたっては、証券化実行への働きかけ、証券化の仕組みの検討・立案、証券化に必要なSPC(特別目的会社)の設立、格付の取得、資産管理の具体化、最終的な決済の見届け・確認など広範な仕事を実施し、または関与することが要求されます。特に、利害関係者間の調整が重要で、そのためには、不動産、金融、法務、税務などに関する広範で専門的な知識を要します。業務のための特別の資格制度はなく、不動産会社、証券会社、銀行、信託会社、独立の専門コンサルティング会社等に所属しています。
2.レンダー
- ノンリコースローンレンダー
- ノンリコースローンの出し手の呼称です。ノンリコースローンとは、返済の原資(元手)とする財産(責任財産)の範囲に限定を加えた貸付方法で、責任財産限定型ローン、責任財産限定特約付ローン等と呼ぶこともあります。メガバンク、信託銀行、保険会社、政府系金融機関、ノンバンク等がその役割を果たしています。
- CMBSレンダー
- ローンを保有する銀行とは違い、証券会社、投資銀行による商業用不動産ローン担保証券(Commercial Mortgage Backed Securities)と呼ばれるローンの提供者の呼称です。オフィスビルやショッピングセンターなど、非居住用不動産向けのノンリコースローン(非遡及型貸付債権)をプールして、それを担保に証券化商品を組成し転売しています。ただし、2008年の金融危機(リーマンショック)以降、CMBSはほとんど発行されていません。
不動産投資運用に関する仕事
1.アクイジション
- ソーシング
- 投資家のニーズに合わせて、金融商品として不動産ファンドを組成するために投資対象不動産を調達する業務です。
- デューデリジェンス(DD)
- 調達した不動産が金融商品として適切であるか(投資価値、リスクはどの程度であるか)をチェックする業務になります。対象不動産の評価(バリュエーション)、投資分析(アンダーライティング)、更に不動産が生み出すキャッシュフローに影響を及ぼす瑕疵がないか、例えば調達予定の土地が土壌汚染されていないか等を評価する業務も含まれます。
- ドキュメンテーション
- 不動産ファンドの組成には、多くの関係者が関与します。その利害調整のための契約書をまとめ、仕組みを確定させる業務です。
- クロージング
- 投資対象不動産契約に関して最終的に合意し、各種契約の調印、不動産関連書類の受け渡し、資金決済、登記手続きを遂行する業務です。
アクイジションの主要な業務はおおよそ上記の4つに分類されます。実際の求人においては、アクイジションとして4つすべてを遂行出来る人材を募集する場合もあれば、個々の業務にフォーカスして募集する場合もあります。
2.アセットマネジメント
- 期中管理
- 各種物件の資産運営戦略の策定・実行 、PM(プロパティマネジメント)会社の管理(リーシングの強化・管理仕様の最適化)、 運用資産ハード管理(修繕計画立案・バリューアップ)、運用資産のキャッシュマネジメント、投資家や金融機関との交渉、投資家への運用状況報告等が主な業務になります。
- ディスポジション
- 最終的に保有不動産を処分し、投資家に出資金を償還し、さらに残余があれば運用益として投資家に分配して、その運用を終える一連の業務を指します。
3.ファイナンス(資金調達)
不動産ファンドが資金を調達する業務を指し、その手段はエクイティファイナンスとデットファイナンスに分類されます。私募ファンドでは特定の株主から、またREITでは不特定の株主から資金調達(IPO/PO)を行いますが、いずれにしてもIR業務は必要になります。また金融機関と交渉してノンリコースローンを調達し、場合によってはリファイナンスをすることもこの業務に含まれます。
不動産投資においてアセットマネジメント(Asset Management)というと、特定不動産もしくは不動産ファンドの管理を任されて投資家の効用を最大にするよう運用する業務を指します。ですが、ケースバイケースで上記の2.のみを指す場合もあれば、1.2.3.すべてを包含して表現している場合もありますので、一言でアセットマネジメントと言われてもその文脈において何を表しているのか、確認をする必要があるでしょう。
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監修:アンテロープキャリアコンサルティング この記事は、アンテロープキャリアコンサルティング株式会社が監修しています。 コンサル業界・金融業界への転職に役立つ情報を発信しています。 |