不動産金融とは

不動産金融の基本情報

不動産金融とは、不動産証券化、不動産投資、ノンリコースローン等、不動産分野と金融分野の融合したビジネスの総称になります。日本における不動産金融の黎明期は1990年代、バブル崩壊後に企業や金融機関がリストラを進めるため、不動産や不動産担保付ローンを積極的に売却し、さらに政府も景気対策の一環として不動産の売却に証券化手法を活用できるように、新たな法律を制定したことがきっかけとなっています。

法制度として1995年に「不動産特定共同事業法」、1998年に施行された「特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律」といった法律で、特定目的会社が業として特定資産の流動化を行う制度を確立することにより、資産の流動化が促進されました。2000年には「資産の流動化に関する法律」(資産流動化法)として改正され、また、証券投資信託及び証券投資法人に関する法律が「投資信託及び投資法人に関する法律｣に改正され、2001年に不動産投資信託（REIT）が登場しています。
※ J-REIT銘柄一覧は下記を参照ください。

不動産証券化を目的に応じて類型化すると、大きく資産流動化型と資産運用型の二つに分類することができます。

資産流動化型は特定の不動産の流動化を目的とする証券化の形態であり、企業が自分で保有している特定の不動産を、保有資産から切り離して流動化（オフバランス）するケースがこの形態の典型例になります。不動産会社がSPE（特別目的事業体）を組成して、そこに特定の土地を取得させてビルや住宅を建設する、いわゆる開発型証券化もこの部類です。

資産運用型は、資金運用を希望する投資家からお金を集めて、集めた資金を不動産に投資して収益を稼ぎ、投資家に収益の配当をすることを目的とする形態です。J-REIT（不動産投資信託）や私募ファンド（プライベートファンド）がこの形態です。J-REITは上記の通り、2001年9月に最初の2銘柄が上場して以来、順調に成長を続け、2007年5月末のピーク時には42銘柄、時価総額6.8兆円の規模にまで拡大しました。その後、2008年の金融危機の影響を受け、一部REITは資金繰りが逼迫する事態となり、業界内での再編（REIT同士の合併、スポンサーの交代等）が進みました。その後、市況は回復に向かっており、2013年には10兆円を一旦超えています。私募ファンドは、「特定少数の投資家から資金を集めて不動産に投資する仕組み」を指しています。日本でも90年代後半から外資系企業が私募型の不動産ファンドを設立し始め、2000年代前半には日本企業（不動産会社、アセットマネジメント会社等）も積極的にファンド組成に取り組むようになっています。J-REITと同様、金融危機の影響を受けているものの資産規模は順調に拡大し、2013年には17兆円規模になっています（三井住友トラスト基礎研究所調べ）。

今後の不動産金融業界は以下の３つの理由により更なる拡大が見込まれます。

（1）日本における不動産金融マーケット/証券化マーケットの拡大余地

日本では企業が所有する不動産が約490兆円、また国・地方公共団体が所有する公的不動産は約470兆円あると試算されています。そのうち賃貸オフィスなどの収益用不動産（不動産投資の対象となるもの）は68兆円で、この中で証券化されている不動産は42兆円になっています。つまり企業、国・地方公共団体が所有したままで収益用不動産になっていない不動産や収益用不動産になっていても流動化されていない不動産が大量に存在しているのです。

（2）海外投資の促進

欧米または日本で進んだ不動産投資は現在、アジア地域にも広がっています。投資地域だけではなく、投資家に関してもアジアの投資家の地位が上がってきています。このようにグローバル市場でのアジア地域の比重の上昇は日本の不動産投資市場にも成長機会を提供するものと考えられます。

（3）対象アセットの拡大

従来はオフィス、賃貸住宅、商業施設が投資対象の中心ではありましたが、近年の物流施設、またオペレーションを伴うヘルスケア（病院、介護施設等）、インフラ（道路、水道、ごみ処理施設、空港施設、データセンター等）へも広がりつつあります。

J-REIT一覧

不動産金融への転職

不動産金融への転職をお考えなら、アンテロープにお任せください。
あなた専任の実績豊富な当社のエージェントが転職活動を強力にサポートいたします。